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　不動産特定共同事業契約とは、事業者が投資家（＝事業参加者）から受けた出資財産を利用して不動産取引（賃貸・販売ともに含む）を行ない、それにより生じた利益を投資家へ分配するというものです。
そのうち、代表的なものとしては“任意組合型”と“匿名組合型”と呼ばれる２つのタイプがあり、前者は、まさに投資家が事業参加者として団体を作り経営にまで口を出せる反面、事業の運営に伴い生じた損害についての無限責任が生じるものですが、後者は、あくまで事業者と投資家のみの契約で投資家全体としての団体性はなく、不動産も事業者所有となりますし、したがって、事業経営に関しても事業者に完全に委任することとなり、事業運営により生じた損害については出資額を限度としてのみ負い、投資家は利益配当を受けるのみの関係ということになります。

　しかし、不動産特定共同事業契約においては、経営状況に関する情報開示の不十分さ、相次ぐ事業者の倒産による投下資本の未回収といった被害報告の多いことが問題視され、とりわけ一般投資家の保護を最大の目的として、現在は「不動産特定共同事業法」の適用を受けるものとされており、これらの契約を締結する事業者あるいはその媒介・代理をする業者は、いずれも関係行政庁の許可を受けることが必要となっております。
そして、勧誘時および契約締結後に必要な重要事項の書面による説明、一定期毎に投資家への財産管理状況の報告義務等が課されているほか、投資家が契約締結時に重要事項記載の書面を受け取ってから８日間以内はクーリングオフを行なうことも可能とされています。
なお、クーリングオフを行う場合には書面による通知が必要ですが、法定の要件を満たした手続が行われている場合、これに伴って事業者の方から違約金または賠償金の請求はできないこととなっております。
また、事業者と投資家の間で予め取り決めがあった場合でも、これらの規定に反するもので事業参加者に不利となるものは法律上無効として扱われます。